Warum vom Teilverkauf einer Immobilie abgesehen werden sollte.

Er wird immer mehr beworben und auch die Zahl der Anbieter wächst stetig: Der Teilverkauf von Immobilien

Gerade für Menschen, die sich in bereits in Rente befinden, klingt ein Teilverkauf ihrer Immobilie sehr attraktiv: Man selbst bleibt Eigentümer und erhält so das Erbe für die eigenen Kinder. Auch die Eintragung eines Nießbrauchrechts sowie die Möglichkeit des Rückkaufs der verkauften Teile klingen verlockend.

Doch wirft man einen kritischeren Blick auf die Verpflichtungen, die so ein Teilverkauf mit sich bringt, lässt die Ernüchterung nicht lange auf Sich warten:

1. Sie zahlen eine Nutzungsgebühr
   Ja, richtig gelesen. Für den verkauften, aber noch immer von Ihnen genutzten Teil Ihrer Immobilie zahlen Sie eine Nutzungsgebühr. Diese beträgt je nach Anbieter zwischen 3 und 4 Prozent des Teilverkaufwertes. Haben Sie beispielsweise einen Teil Ihrer Immobilie für 100.000 Euro verkauft, zahlen Sie jährlich eine Nutzungsgebühr zwischen 3.000 Euro und 4.000 Euro (monatlich: 250 Euro bis 333,33 Euro). Dass die Nutzungsgebühr über die Jahre steigen wird, kann zudem auch nicht ausgeschlossen werden.
   Schlimmer noch: Können Sie irgendwann diese Nutzungsgebühr nicht mehr leisten, droht Ihnen der Auszug aus Ihrer Immobilie und deren Weiterverkauf.
   

2. Die Instandhaltungskosten und Grundsteuer gehören allein Ihnen!
   Die Kosten für den Erhalt der nun nicht mehr nur Ihnen gehörenden Immobilie trägt in der Regel allein der Verkäufer. Auch die Grundsteuer gehen allein zu Lasten Ihres Kontos.
   

3. Durchführungsentgelt für den Rück- oder Weiterverkauf
   Entscheiden Sie sich dazu, den verkauften Anteil deiner Immobilie zurückzukaufen oder die Immobilie weiterzuverkaufen, verlangen viele Anbieter ein entsprechendes „Durchführungsentgelt“ zwischen 2 bis 5 Prozent des gesamten (!) Verkaufswertes.
   
   Ein Beispiel: 
   Einem Anbieter haben Sie 50 % der Anteile Ihrer Immobilie verkauft. Sie entscheiden sich nun dazu, die Immobilie komplett (Ihr Anteil und der des Anteileigners) zu einem Preis von 200.000 Euro zu verkaufen. Da Sie bereits 50 % an den Anbieter verkauft haben, beläuft sich Ihr Verkaufserlös auf nur noch 100.000 Euro (die anderen 100.000 Euro erhält der Anbieter). Für den Verkauf der Immobilie jedoch ein Durchführungsentgelt zwischen 4.600 Euro und 10.000 Euro fällig, dass Sie an den Anbieter zahlen müssen.
   

4. Wertsicherungsklausel
   Um bei einem späteren Verkauf mindestens den damaligen Teilverkaufswert wieder einnehmen zu können und darüber hinaus von der Wertsteigerung zu profitieren, enthalten Teilverkaufsverträge für gewöhnlich eine sogenannte Wertsicherungsklausel in Höhen von 15 bis 17 Prozent an erwarteter Wertsteigerung. Diese vereinbarte Wertsteigerung zahlen Sie jedoch in jedem Fall, unabhängig davon, ob Ihre Immobilie tatsächlich im Wert gestiegen ist oder nicht.
   
   Auch hier ein Beispiel:
   Beim damaligen Vertragsschluss zum Teilverkauf wurde eine Wertsteigerung in Höhe von 15 % vereinbart und Sie haben 50 % Ihrer Immobilie an den Anbieter verkauft. Nach einigen Jahren möchten Sie nun die Immobilie komplett verkaufen. Auch jetzt wird wieder ein Gesamterlös von 200.000 Euro erzielt, da Ihre Immobilie über die Jahre nicht im Wert gestiegen ist. Von dem Verkaufserlös erhalten Sie und Ihr Anbieter jeweils 100.000 Euro. Der Anbieter erhält nun neben seinem Anteil von 100.000 Euro und dem Durchführungsentgelt von bspw. 4.600 Euro auch die 15%-ige Wertsteigerung in Höhe von 15.000 Euro.     
   
   Die Bilanz sieht ernüchternd aus, denn dein reeller Erlös am Komplettverkauf beläuft sich in diesem Beispiel auf 80.400 Euro und der des Anbieters auf 119.600 Euro.
   
   Fazit
   So verlockend ein Teilverkauf zunächst klingen mag, avanciert er im Nachhinein in den meisten Fällen zu einem Nachteil für den Verkäufer. Sie können nicht kalkulieren, welche Kosten in Zukunft tatsächlich auf Sie zukommen, und wird es einmal eng, dann droht der Auszug aus Ihren eigenen vier Wänden.